Partindo do princípio de que a matrícula de um imóvel é a base do sistema registral, essa deve ser mantida sempre em acordo com a realidade, de certa forma que qualquer um que venha precisar consultar os dados nela contidos possa ter a certeza de que estes refletem a real situação do imóvel, sejam relativos ao proprietário, à área construída ou até mesmo aos seus confrontantes. Com isso e devido a essa necessidade de espelhamento da verdade há um mecanismo que permite que o interessado possa fazer uma alteração no registro imobiliário, ou seja, na matrícula do imóvel.
Essa alteração ou correção no registro imobiliário é chamada de retificação, e hoje pode ser feita tanto por meio de processo judicial como também de forma administrativa, sendo essa permitida desde 2004 por meio da lei 10.931, ela que não só alterou a lei 6.015/73 de registros públicos, mas também serviu para corrigir diversos detalhes de outras leis, trazendo mais benefícios para a sociedade e seguindo a tendência de descentralização de poder que acaba por beneficiar também o judiciário que se vê com uma quantidade menor de processos tornando-os mais ágeis. Tal retificação pode ser solicitada tanto para alteração de dados pessoais inclusos no registro como também características do imóvel e de localização.
- A importância é igual tanto para o corretor quanto para qualquer parte. Ele quer retificar alguma coisa que está errada, pode ser a área do imóvel ou um nome que esteja escrito errado no registro - esclarece Gerson Soares Coelho, Oficial Substituto do 11° Registro de Imóveis.
Há processos de correções que podem ser resolvidos diretamente com o registrador no próprio cartório, por serem mais simples, relacionados por exemplo ao estado civil do proprietário, esses sendo unilaterais serão revisados e a alteração será feita pelo registrador sem a necessidade de qualquer outra aprovação, apenas a apresentação dos documentos que interessem como comprovantes já é suficiente para o andamento da solicitação. Mas caso haja a indagação sobre a afetação de terceiros na alteração proposta e seja visto como necessário, o próprio cartório pode emitir uma notificação ao confrontante para que se faça presente, sem que signifique que o processo seja tratado judicialmente.
- Caso seja observado por nós um erro, por exemplo em um nome, e com uma rápida pesquisa conseguimos notar que foi um erro do próprio cartório na hora de transcrever, podemos fazer essa alteração - confirma Gerson. O artigo que dá esses poderes ao oficial do registro de imóveis é o art 213 da lei de registros públicos (6.015/73).
A retificação administrativa acaba resolvendo uma gama enorme de problemas de maneira mais célere, porém nem todos os tipos de alterações e correções podem se beneficiar de tal processo. A via judicial ainda é requerida, principalmente quando há algum tipo de resistência de um dos interessados nesse processo. Como por exemplo quando é necessária alguma alteração relacionada às proporções do terreno, o que pode tornar essa retificação bilateral, tendo mais de um interessado, onde um confrontante que pode possivelmente se sentir afetado por tal alteração deve ser consultado para aprovação ou não dessa correção. Caso esse venha a negar, o processo será enviado para tratamento judicial desde que o mesmo apresente argumentação fundamentada que valide sua decisão.
No registro do imóvel pode estar descrito certa metragem definindo os limites do mesmo porém numa planta do imóvel, ou por meio de algum outro documento técnico seja visto por meio de um cálculo que na verdade aquela área foi descrita de forma errada e seja necessária uma pequena alteração, que não vá impactar no estado atual da propriedade, assim seria permitido com a devida apresentação de tais documentos a retificação desses dados. Alterações que deixem a entender certo ganho de área do imóvel serão avaliados pelo registrador que tem permissão de analisar todos os documentos relacionados, essas devem ter a aprovação dos confrontantes para que possa ser realizada administrativamente.
- Se o confrontante não for encontrado, pode ser feita uma citação, que pode ser pedida por AR que é pelo Correios, ou com uma petição ao cartório para eles mandarem ao título de documentos notificar. Caso retorne uma negativa e continue sem encontrar o confrontante, o último processo é com um edital publicado em dois jornais de grande circulação durante 15 dias em cada um. No fim, ainda não encontrado, o registro pode dar seguimento na correção sem a assinatura - explica o oficial.
Existe um caso a se observar que seria a respeito da alteração na área do imóvel, uma mudança nas divisas. O titular de uma propriedade pode em consenso com seu confrontante fazer uma alteração nas suas divisas e essa se dar por meio extrajudicial também, mas apenas com a apresentação de escritura pública, afinal esse tipo de alteração das divisas caracteriza uma aquisição de terras. E além claro de possível retificação, esses casos justamente por se tratarem de uma transferência de área, o imposto de transmissão de bens imóveis deve ser devidamente recolhido. Outro caso também de inconformidade é quando há uma área do terreno que sempre foi utilizada pelo titular de um imóvel, mas não consta na matrícula do mesmo e por isso ele tenta incluí-la numa retificação, essa é indevida por conta de se tratar de um processo de usucapião e não de uma correção.